신입생 가을이는 경성대 앞 원룸에 2015년 3월1일에 계약기간 2년에 보증금1500만원의 임대차계약을 체결하였습니다.

2017년 3월에 계약은 종료되었는데 그 후에도 집주인과 별다른 대화를 하지 않고 거주 중인데요, 가을이는 대학교 졸업까지 이 집에 살고 싶습니다. 가을이는 2년 더 거주할 수 있는 건가요?

[답변] 임대인(집주인)과 임차인(세입자 가을이) 모두 특별히 별도의 말이나 행동이 없는 경우 임대차계약은 갱신된 것으로 봅니다.

주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2). (단, 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.)

묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 다시 계약서를 작성할 필요가 없고, 임대인의 요구로 새로 계약서를 작성한 경우에도 확정일자를 받은 종전의 계약서를 그대로 보관하면 됩니다. 그러면 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

다만, 매달 차임을 지급해야 하는 임대차계약인 경우 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 계약이 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 따라서 임차인에게 이러한 사유가 있으면 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 굳이 해지하지 않더라도 임대차는 원래의 임대차 기간이 만료되면 종료됩니다.

한편, 임대인이 지적 갱신을 하지 않기 위해서는 임대차계약 종료시점을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전의 기간에 임차인에 대해 갱신거절의 통지나 조건을 변경해야 다시 계약하겠다는 통지를 하지 않았어야 합니다. 임차인도 임대기간 종료시점의 1월 전의 기간에 위와 같은 통지를 하지 않았어야 합니다.

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변호사 송 승 은

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